översätt

söndag 22 februari 2015

Köpestämma har hållits och fastigheterna säljs - vad händer nu?

Den 18:e februari hölls köpestämma i Vällingbyskolan och efter omröstningen står det nu klart att en majoritet av hyresgästerna har röstat för att Brf Tabulatorn ska köpa fastigheterna av Wallenstam.

Bostadsrättsföreningen kommer nu skicka protokollet från stämman tillsammans med röstlängden till vår nuvarande hyresvärd, Wallenstam, som kommer ta beslut om de vill sälja. Därefter kommer Brf Tabulatorn söka lagfart på fastigheten och affären görs upp. Från och med att köpeavtalet godkänts och bostadsrättsföreningen erhållit lagfarten är föreningen rättmätig ägare av fastigheten.

Ett köpekontrakt upprättas och bostadsrättsföreningen får tillträde till fastigheten.  Bostadsrättsföreningen kommer sedan upplåta lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som vill. Dessa blir formellt blir ägare till sina bostadsrätter. Boende som vill bo kvar som hyresgäster - men med Brf Tabulatorn som hyresvärd - kommer få göra det.

När insatserna för bostadsrätterna har betalats till föreningen är ombildningen klar. I slutet av april kommer detta att ske, enligt Brf Tabulatorn. Den som på stämman sagt sig villig att köpa, kan ångra sig och dra tillbaka sin intresseanmälan inom sex månader. Detta gäller även omvänt.

Vi har i mail fått frågor om det går att stoppa ombildningen i det här skedet.

Så här har vi svarat:

För att en bostadsrättsförening ska kunna klara fastighetens hela ekonomi krävs att ett tillräckligt stort antal hyresgäster köper sina bostadsrätter. Den ekonomiska planen för fastigheten baseras på ett troligt antal bostadsrätter. Om det visar sig att flera hyresgäster ångrar sig eller inte har resurser nog att köpa - att banken inte beviljar lån till insatsen, till exempel - påverkar det föreningens ekonomi. Då kan banken dra tillbaka sitt lånebesked till Brf Tabulatorn.

Det scenariot bedömer vi dock inte som sannolikt. Vi som varit emot ombildningen och arbetat emot den bedömer att affären kommer att gå igenom. Det får vi acceptera. Vi vill därför passa på att gratulera de grannar som velat ombilda och nu får möjlighet att köpa sin lägenhet.

Våra farhågor - främst vad det gäller föreningens framtida ekonomi och det märkliga "lånet" av Wallenstam - har i sig inte minskat. Men nu är det upp till styrelsen för Brf Tabulatorn att visa att det fungerar.

Därmed sätter vi punkt för arbetet med att stoppa ombildningarna av hyresrätterna på Multrågatan 19, 21, 23 och 25 samt Hågsjögränd 2.

Vi ses på gårdarna!

lördag 7 februari 2015

Nya frågetecken: Lånet som inte var ett lån och intygsgivare

I veckan spred Brf Tabulatorn ett informationsbrev där de ville besvara en del frågeställningar som inkommit efter informationsmötet.

Svaren ger dock upphov till nya frågetecken. Vi försöker räta ut dem nedan.

Lånet av Wallenstam
Det är bra att Brf Tabulatorn nu inte länge vill kalla lånet från Wallenstam för ett lån.
För det ska nog inte betraktas som ett lån.
Det ska betraktas som snillrikt sätt att för Wallenstam höja priset rejält på fastigheterna.
“Lånet” är ett sätt för Wallenstam att höja priset med några ytterligare miljoner mot att de i framtiden får sälja lägenheter som inte ombildas i dag och samtidigt tillgodogöra sig övervärdet
Vad det kan komma att betyda för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi har vi redan försökt påtala.

Ingen annan än en bostadsrättsförening skulle erbjudas eller gå med på att betala detta överpris för fastigheter som snart har 60 år på nacken.
Tror du att Stena Fastigheter, Akelius eller Ikano Bostad eller köpa våra lägenheter av Wallenstam på de här villkoren?
Nej, vi det tror inte vi heller.

Lägenhetspriset (insatsen)
Brf Tabulatorn säger sig ha fått marknadsvärdet på våra lägenheter av en mäklare i området. Vem är det?
Hur som helst är det nu inte så märkligt att en lokal bank och en lokal mäklare gärna ser ombildningar i Råcksta.
Mäklare vill sälja lägenheter. Det är vad de tjänar pengar på.
Banker vill låna ut pengar. Det är vad de tjänar pengar på.
Man kan översätta det till en bilaffär. Om både bilhandlaren och banken man lånar pengar av intygar att ens bilköp är en kanonaffär så är det säkert det.
För dem.

Ekonomiska planen
Brf Tabulatorn uppger att deras ekonomiska plan är granskad och godkänd av Bolagsverkets intygsgivare.
Det låter bra, men kom ihåg att den affär planen handlar om därmed inte har fått någon kvalitetsstämpel av myndigheten.

Vad det betyder är att två personer som är godkända av Bolagsverket har tittat på planen och inte har hittat några direkta räknefel. Det innebär inte att Bolagsverket eller Boverket rekommenderar oss att göra en affär - eller man anser att affären kommer vara bra.
Bolagsverket och Boverket gör inga affärsmässiga bedömningar utan fungerar som rena inskrivningsmyndigheter.

Kan man då som bostadsrättsköpare lita på att alla siffror och uppgifter som anges kommer att stämma även i framtiden? Nja. För äldre ombildade föreningar är det vanligt att man underskattar de framtida kostnaderna för att reparera fastigheten.

De intygsgivare det talas om i brevet är inte heller personer som Boverket har utsett. Det är nämligen inte myndigheteterna som väljer vilka som ska godkänna bostadsrättsföreningars ekonomiska plan. Det gör styrelserna i bostadsrättsföreningen eller ombildningskonsulten.
Intygsgivarna är inte sällan kopplade till advokatfirmor, banker och ombildningskonsulter som har ett nära samarbete med varandra för att få en ombildning att gå igenom smidigt. På Boverkets sajt kan man själv se vilka som är intygsgivare.

Enligt Ingrid Uggla, av landets främsta  bostadsjurister, så väljs och kontrolleras inte de intygsgivare som synar de olika uppläggen för bostadsrättsföreningar tillräckligt noggrant.



måndag 26 januari 2015

Inför infomötet: En närläsning av den ekonomiska planen

På onsdag håller Brf Tabulatorn informationsmöte om de planerade ombildningarna och inför det så vill vi komma ut med den här informationen.

Vill du läsa informationen på ett annat språk, välj ditt önskade språk i fältet ovan.

Vi är några grannar som har läst igenom den ekonomiska planen som Brf Tabulatorn delat ut och vi har hittat en del saker som vi vill göra alla andra i huset uppmärksamma på.

De låga insatserna - de skyhöga lånen
För att hålla nere insatsen per lägenhet så tänker Brf Tabulatorn ta så mycket lån man kan på föreningen. Enligt den ekonomiska planen så tänker man ta ett fastighetslån och ett lån av Wallenstam som sammanlagt landar på över 251 miljoner. Det är 56 procent av anskaffningsvärdet och svindlande 136 procent (!) av taxeringsvärdet.

Det brukar anses att det bästa är att ha högre insatser och lägre föreningslån, bland annat för att föreningsmedlemmar har avdragsrätt på sina räntor (det har inte föreningen) och att man kan sänka boendekostnaderna på så sätt. Men så gör alltså inte Brf Tabulatorn, bara 44 procent av köpet finansieras med medlemmarnas insatser.

Brf Tabulatorn kommer att bli en mycket tungt belånad förening och kommer i princip att slå i lånetaket från dag ett. Att ta nya banklån - om föreningen t ex skulle behöva renovera något i framtiden - kommer att bli mycket svårt.

Kom ihåg att vi bor i gamla fastigheter som kan vara i behov av underhåll snart.
Husen är byggda för 57 år sedan.
Fasaderna har inte renoverats på 38 år.
Balkongerna har inte renoverats på 27 år.
Det framgår inte i vilket skick fjärrvärmecentralen och ventilationssystemen är i, och när de senast byttes ut.
Skulle ett större ingrepp behöva göras måste Brf Tabulatorn få in pengar, en av få saker som återstår då är att höja månadsavgifterna för oss som bor här.

Wallenstams ”lån” - en hämsko på ekonomin
För att slippa höja insatserna har Brf Tabulatorn också bett Wallenstam – vår nuvarande hyresvärd - om ett lån. 50 miljoner tänker Brf Tabulatorn låna av Wallenstam mot att alla lediga lägenheter överlåts till Wallenstam. Wallenstam har sedan rätt att sälja lägenheterna och tillgodogöra sig övervärdet. Frågan är om det här ens går att beskriva det som ett lån. Wallenstam höjer priset för köpet och sätter Brf Tabulatorn i skuld och tar ränta i form av vinsten på försäljning av alla kvarvarande hyresrätter.

För de grannar som inte vill köpa sin lägenhet kommer ombildningen i princip innebära att man byter ett förstahandskontrakt med Wallenstam mot ett andrahandskontrakt med Wallenstam.
En riktigt bra affär för Wallenstam är det i alla fall. I ett slag tar man ifrån Brf Tabulatorn alla kommande inkomster från lägenhetsförsäljningar. Försäljningar av lägenheter brukar vara en av få större inkomstkällor för bostadsrättsföreningar, men möjligheten till en sund ekonomi för Brf Tabulatorn blir ännu svårare.
Att Brf Tabulatorn säger nej till dessa framtida pengar – för att hålla nere insatserna i dag - är mycket märkligt.

Det verkliga priset på din lägenhet
Det är värt att komma ihåg att fastighetslånet - 251 miljoner - är vårt gemensamma lån. Alla föreningens medlemmar äger sin del av föreningens skulder. Tittar man i listan över alla lägenheter i den ekonomiska planen (sidan 9) kan man hitta något som heter andelstal. Det är hur stor del av föreningen som man kommer att äga. Samma andel av föreningens lån har man också. Slå ihop köpsumman och delen av detta föreningslån så har du den verkliga kostnaden för din lägenhet.

Här är ett räkneexempel på en 3 rok-lägenhet, enligt den ekonomiska planen:
Yta: 73 kvm
Insats: 1 373 120:-
Andelstal: 0,5127 procent av föreningslån (251 107 070:-) = 1 287 426:-
Föreningslån per kvadratmeter: 17 635:-
Verkligt pris/kvadratmeter: 36 446:-
Summa insats + föreningslån: 2 660 546:-

Genomgående kan man säga att de verkliga priserna - när insats och föreningslån räknas ihop - på våra lägenheter är cirka 1 miljon högre än vad som anges i den ekonomiska planen.

Priser, räntor och - amorteringar i tusentals år
Insatserna och årsavgifterna som anges i den ekonomiska planen räknas på att minst 73 procent av alla lägenheter ombildas till bostadsrätter. Kom ihåg att om färre ombildar så kommer det höja din insats och din månadsavgift. Räntor och inflation kommer också påverka kostnader och avgifter, både för dig och för föreningen.

Men föreningen räknar kallt med att räntan kommer ligga stilla på låga nivåer under de kommande elva åren. I sin känslighetsanalys har man räknat med att inflationen och räntorna kan gå upp eller ner med en ynka procentenhet. Räntor och inflation kan och lär ändras betydligt mer än så under elva år.

Enligt den ekonomiska planen ska 0,3 procent av taxeringsvärdet årligen avsättas till underhåll. I den medskickade tekniska utredningen från Densia bedöms att det enda som behöver göras i fastigheterna under en tioårsperiod är att bygga tvättstugor, byta låssystem och byta fönstren.
Är det rimligt?

Enligt kreditupplysningsföretaget UC:s analys har nybildade eller ombildade föreningar från 2010-talet en ekonomi som bygger på en genomsnittlig avskrivningstid på hela 700 år när de säljs till godtrogna köpare.
– I dag döljs mycket i en månadsavgift som i längden är alldeles för låg om föreningen inte ska gå med långa underskott, år efter år, har UC:s marknadschef Roland Sigbladh sagt till SvD.

På sidan 8 i den ekonomiska planen anger Brf Tabulatorn att man räknar med att amortera fastighetslånen med 0,26 procent om året. Med den takten kan föreningen räkna med att vara helt skuldfri år 5760. Det är om över 3 700 år. Håller taken, fasaderna och balkongerna så länge?

När vi läser den ekonomiska planen ser vi en mycket dyr affär som kommer sluta i en bostadsrättsförening med svår ekonomi, mycket känslig för svängningar i ekonomin, utan möjlighet att ta lån och som planerar att amortera av på lånen i tusentals år.

Den stora vinnaren i affären ser ut att vara Wallenstam - och ombildningskonsulten Bergman & Partner som tar 1,6 miljoner i avgift (sidan 7) för att hjälpa Brf Tabulatorn att ombilda våra lägenheter.

Vi ses på informationsmötet på onsdag!