På onsdag håller Brf Tabulatorn informationsmöte om de planerade ombildningarna och inför det så vill vi komma ut med den här informationen.
Vill du läsa informationen på ett annat språk, välj ditt önskade språk i fältet ovan.
Vi är några grannar som har läst igenom den ekonomiska planen som Brf Tabulatorn delat ut och vi har hittat en del saker som vi vill göra alla andra i huset uppmärksamma på.
De låga insatserna - de skyhöga lånen
För att hålla nere insatsen per lägenhet så tänker Brf Tabulatorn ta så mycket lån man kan på föreningen. Enligt den ekonomiska planen så tänker man ta ett fastighetslån och ett lån av Wallenstam som sammanlagt landar på över 251 miljoner. Det är 56 procent av anskaffningsvärdet och svindlande 136 procent (!) av taxeringsvärdet.
Det brukar anses att det bästa är att ha högre insatser och lägre föreningslån, bland annat för att föreningsmedlemmar har avdragsrätt på sina räntor (det har inte föreningen) och att man kan sänka boendekostnaderna på så sätt. Men så gör alltså inte Brf Tabulatorn, bara 44 procent av köpet finansieras med medlemmarnas insatser.
Brf Tabulatorn kommer att bli en mycket tungt belånad förening och kommer i princip att slå i lånetaket från dag ett. Att ta nya banklån - om föreningen t ex skulle behöva renovera något i framtiden - kommer att bli mycket svårt.
Kom ihåg att vi bor i gamla fastigheter som kan vara i behov av underhåll snart.
Husen är byggda för 57 år sedan.
Fasaderna har inte renoverats på 38 år.
Balkongerna har inte renoverats på 27 år.
Det framgår inte i vilket skick fjärrvärmecentralen och ventilationssystemen är i, och när de senast byttes ut.
Skulle ett större ingrepp behöva göras måste Brf Tabulatorn få in pengar, en av få saker som återstår då är att höja månadsavgifterna för oss som bor här.
Wallenstams ”lån” - en hämsko på ekonomin
För att slippa höja insatserna har Brf Tabulatorn också bett Wallenstam – vår nuvarande hyresvärd - om ett lån. 50 miljoner tänker Brf Tabulatorn låna av Wallenstam mot att alla lediga lägenheter överlåts till Wallenstam. Wallenstam har sedan rätt att sälja lägenheterna och tillgodogöra sig övervärdet. Frågan är om det här ens går att beskriva det som ett lån. Wallenstam höjer priset för köpet och sätter Brf Tabulatorn i skuld och tar ränta i form av vinsten på försäljning av alla kvarvarande hyresrätter.
För de grannar som inte vill köpa sin lägenhet kommer ombildningen i princip innebära att man byter ett förstahandskontrakt med Wallenstam mot ett andrahandskontrakt med Wallenstam.
En riktigt bra affär för Wallenstam är det i alla fall. I ett slag tar man ifrån Brf Tabulatorn alla kommande inkomster från lägenhetsförsäljningar. Försäljningar av lägenheter brukar vara en av få större inkomstkällor för bostadsrättsföreningar, men möjligheten till en sund ekonomi för Brf Tabulatorn blir ännu svårare.
Att Brf Tabulatorn säger nej till dessa framtida pengar – för att hålla nere insatserna i dag - är mycket märkligt.
Det verkliga priset på din lägenhet
Det är värt att komma ihåg att fastighetslånet - 251 miljoner - är vårt gemensamma lån. Alla föreningens medlemmar äger sin del av föreningens skulder. Tittar man i listan över alla lägenheter i den ekonomiska planen (sidan 9) kan man hitta något som heter andelstal. Det är hur stor del av föreningen som man kommer att äga. Samma andel av föreningens lån har man också. Slå ihop köpsumman och delen av detta föreningslån så har du den verkliga kostnaden för din lägenhet.
Här är ett räkneexempel på en 3 rok-lägenhet, enligt den ekonomiska planen:
Yta: 73 kvm
Insats: 1 373 120:-
Andelstal: 0,5127 procent av föreningslån (251 107 070:-) = 1 287 426:-
Föreningslån per kvadratmeter: 17 635:-
Verkligt pris/kvadratmeter: 36 446:-
Summa insats + föreningslån: 2 660 546:-
Genomgående kan man säga att de verkliga priserna - när insats och föreningslån räknas ihop - på våra lägenheter är cirka 1 miljon högre än vad som anges i den ekonomiska planen.
Priser, räntor och - amorteringar i tusentals år
Insatserna och årsavgifterna som anges i den ekonomiska planen räknas på att minst 73 procent av alla lägenheter ombildas till bostadsrätter. Kom ihåg att om färre ombildar så kommer det höja din insats och din månadsavgift. Räntor och inflation kommer också påverka kostnader och avgifter, både för dig och för föreningen.
Men föreningen räknar kallt med att räntan kommer ligga stilla på låga nivåer under de kommande elva åren. I sin känslighetsanalys har man räknat med att inflationen och räntorna kan gå upp eller ner med en ynka procentenhet. Räntor och inflation kan och lär ändras betydligt mer än så under elva år.
Enligt den ekonomiska planen ska 0,3 procent av taxeringsvärdet årligen avsättas till underhåll. I den medskickade tekniska utredningen från Densia bedöms att det enda som behöver göras i fastigheterna under en tioårsperiod är att bygga tvättstugor, byta låssystem och byta fönstren.
Är det rimligt?
Enligt kreditupplysningsföretaget UC:s analys har nybildade eller ombildade föreningar från 2010-talet en ekonomi som bygger på en genomsnittlig avskrivningstid på hela 700 år när de säljs till godtrogna köpare.
– I dag döljs mycket i en månadsavgift som i längden är alldeles för låg om föreningen inte ska gå med långa underskott, år efter år, har UC:s marknadschef Roland Sigbladh sagt till SvD.
På sidan 8 i den ekonomiska planen anger Brf Tabulatorn att man räknar med att amortera fastighetslånen med 0,26 procent om året. Med den takten kan föreningen räkna med att vara helt skuldfri år 5760. Det är om över 3 700 år. Håller taken, fasaderna och balkongerna så länge?
När vi läser den ekonomiska planen ser vi en mycket dyr affär som kommer sluta i en bostadsrättsförening med svår ekonomi, mycket känslig för svängningar i ekonomin, utan möjlighet att ta lån och som planerar att amortera av på lånen i tusentals år.
Den stora vinnaren i affären ser ut att vara Wallenstam - och ombildningskonsulten Bergman & Partner som tar 1,6 miljoner i avgift (sidan 7) för att hjälpa Brf Tabulatorn att ombilda våra lägenheter.
Vi ses på informationsmötet på onsdag!
Rädda Kontot och Tabulatorn är ett opolitiskt nätverk av grannar i Råcksta som vill rädda hyresrätterna på adresserna Multrågatan 19, 21, 23 och 25 samt Håsjögränd 2.
måndag 26 januari 2015
torsdag 18 september 2014
Konsulter med egenintresse ska övertyga oss att ombilda
Sommaren är över, valet är överstökat och i dag meddelades vi om att en bostadsrättsförening för husen i kvarteret har bildats. Enligt Bolagsverket finns inte bostadsföreningen formellt ännu, men det är gissningsvis bara en tidsfråga.
Styrelsen för föreningen har anlitat ombildningskonsulterna på företaget Bergman & Partner i syfte att övertyga tveksamma grannar om varför vi bor ombilda. Två tredjedelar av oss som bor här måste vilja vara med på en ombildning, men där är föreningen inte ännu.
Först måste de få fastigheterna värderade och då krävs att fler av oss grannar säger att vi vill undersöka möjligheterna att ombilda.
Därför vill nu bostadsrättsföreningen nu ha in fler intresseanmälningar.
För att föreningen ska kunna gå vidare och få fastigheten värderad måste en intresseanmälan lämnas in till Wallenstam. För att värdering ska göras krävs att minst 40 procent av de boende är intresserade.
En intresseanmälan ska bestå av:
Registreringsbevis från Bolagsverket (högst 6 månader gammalt)
Intresseanmälan från bostadsrättsföreningen i original
Individuella intresseanmälningar i original
Om du inte är säker på att du vill ombilda, lämna inte in några intresseanmälningar. Trots att föreningen säger att anmälningarna inte är bindande så gäller detta:
Om tillräckligt många hyresgäster (40 procent, som sagt) skickar in en intresseanmälan till bostadsrättsföreningen så drar en process igång som inte är slut innan frågan har avgjorts på en köpstämma - dit kan det vara minst ett år.
Tills dess kommer Wallenstam att stoppa all planerad renovering och allt underhåll av våra lägenheter och fastigheterna.
Det är också viktigt att komma ihåg att konsulten inte är en neutral expert. Vem som helt kan kalla sig ombildningskonsult och är först och främst en smart affärsidé.
Det är också viktigt att veta att många konsulter bara tjänar pengar om ombildningen faktiskt går igenom. Om Bergman & Partner misslyckas med att övertyga oss grannar så kommer de alltså att ha arbetat gratis för bostadsrättsföreningen.
De kommer att vilja få igenom ombildningen oavsett vilka konsekvenser det kan få för oss som bor här.
Det är konsulten som tar fram alla underlag inför beslutet om ombildningen, från besiktningsprotokoll till en ekonomisk plan. Granska allt material de skickar ut med mycket kritisk blick.
Vi har återigen kontaktat Hyresgästföreningen och kommer kalla till informationsmöte med dem.
På återhörande.
måndag 23 juni 2014
Kan bostadsrätt bli bostadsfel?
Det har kommit in en del mail med vidare frågor om omvandlingen och den information som hittills delats ut på gårdarna.
Till höger här på bloggen har vi, med hjälp av bland andra Rätt att Bo och Nätverket Rädda hyresrätten, sammanställt kortare texter om vad det kan innebära att omvandla en hyresrätt till en bostadsrätt.
Bland annat tar vi upp sociala och ekonomiska aspekter, försöker ge ett sorts "trivselperspektiv" på en omvandling (blir Råcksta trevligare om det inte bor några hyresgäster här?) och några av de andra riskerna som projektet för med sig.
Dessutom vill vi tipsa er om att läsa Hyresgästföreningens kunskapsmaterial "Kan bostadsrätt bli bostadsfel?. Oavsett om man är tveksam eller redan vet vad man tycker så finns det en hel del bra tips om vad vi som hyresgäster ska tänka på.
På Rätt att Bo finns dessutom en bra punktlista över hur en ombildning ska gå till. Den är bra att ha för alla hyresgäster (oavsett om vi vill förbli det eller om vi önskar köpa lägenheterna), om inte annat för att ha koll på att allt går schysst till.
Vi ses på gårdarna!
söndag 22 juni 2014
Informationsspridning i dag
I dag delade vi ut flygblad och informationsbroschyrer i trappuppgångarna för att informera om att nätverket finns och att vi är fler grannar som inte vill ombilda hyreslägenheterna på Multrågatan och Håsjögränd.
En del trevliga samtal med grannar blev det också. Det är tydligt att många hyresgäster upplever att hyrorna i kvarteret Kontot och Tabulatorn i dag är alldeles för höga i relation till det skick som lägenheterna är i: dåligt målade väggar, drag, sprickor i väggarna, dåligt tätade fönster osv.
Där är hoppet för en del att en ombildning ska få ner boendekostnaderna, men eftersom den nybildade bostadsrättsföreningen kommer få stå för den upprustningen är det väl sannolikt att våra boendekostnader i stället kommer öka.
Bland de grannar som redan visste att de är emot ombildning så tog många upp att de ser det som en för stor ekonomisk risk och att ansvaret det kommer innebära kommer bli för stort. Andra sade sig inte ha de ekonomiska muskler som krävs för att köpa sin lägenhet.
Vi har också fått kontakt med Hyresgästföreningen i Stockholm som vill hjälpa oss att arrangera ett informationsmöte om vad ombildningarna kommer att innebära. Vi återkommer med info om det så snart vi kan!
Dessutom har vi nu skaffat en Facebook-grupp för samtal och informationsutbyte mellan oss grannar. Gå gärna med där!
Vi ses på gårdarna!
lördag 21 juni 2014
Nu stoppar vi ombildningen!
Tydligen ska Wallenstam - som i dag är hyresvärd - redan ha sagt att man tänker sälja till föreningen förutsatt om man får 67 procent av de boende med sig.
Det är dags att vi som bor i husen och vill att lägenheterna förblir hyresrätter organiserar oss.
När nu Råcksta rustas upp och det byggs nya hus - i huvudsak bostadsrätter och småhus - är det viktigt att kvarteret Tabulatorn och Kontot förblir hyreslägenheter. Människor ska även i framtiden kunna bo i Råcksta utan att behöva ta miljonlån.
Så här tänker vi arbeta i kvarteret:
1. Ge information om vad ombildning är och vad det kommer att få för följder för de boende och för området. Träffar ska arrangeras.
2. Vi kommer att ta fackhjälp för att granska alla eventuella kalkyler och annat som brf Tabulatorn kommer att presentera
3. Vi kommer att ge argument mot ombildning, vi kommer att ge råd och stöd till alla grannar som vill och behöver det.
Hyresgästföreningen och Råckstahyresgästernas intresseförening har kontaktats och kommer förhoppningsvis att stötta oss.
Vill du vara med? Kanske dela ut flygblad mot ombildningen i din trappuppgång eller hjälpa oss att arrangera möten? Skicka ett mail tilloss i nätverket så hörs vi.
Vi ses på gårdarna!
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)